清華新聞網(wǎng)5月27日電 2020年4月30日，國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這標(biāo)志著中國(guó)公募REITs的正式啟航。進(jìn)入2021年5月，相關(guān)試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)和審批業(yè)已落地。在2021清華五道口全球金融論壇上，圍繞未來(lái)中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展前景，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融中心理事長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼，美國(guó)哈佛大學(xué)法學(xué)院國(guó)際金融系統(tǒng)學(xué)榮譽(yù)教授哈爾·斯科特（Hal Scott）、美國(guó)REITs協(xié)會(huì)CEO斯蒂芬·韋克斯勒（Steven Wechsler）、深圳證券交易所黨委委員、副總經(jīng)理李輝以及高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行合伙人周以升分別發(fā)表了主旨演講。
加快構(gòu)建政府引導(dǎo)、企業(yè)為主、市場(chǎng)運(yùn)作的新基建投融資模式
肖鋼著重從構(gòu)建新基建市場(chǎng)化投融資模式角度探討公募REITs的發(fā)展前景，他認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對(duì)于構(gòu)建政府引導(dǎo)、企業(yè)為主、市場(chǎng)運(yùn)作的新基建投融資模式具有重要的意義。肖鋼指出，相比傳統(tǒng)基建，新基建具有形態(tài)和邊界不斷演進(jìn)拓展，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域深度融合；依賴新技術(shù)突破，創(chuàng)新速度快，迭代周期短；能夠激發(fā)新的產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)需求，不斷拓寬應(yīng)用場(chǎng)景等特征。這些特點(diǎn)決定了企業(yè)是新基建投資的主體，然而當(dāng)前新基建存在建設(shè)資金需求量巨大，但社會(huì)資本投入不足的突出問(wèn)題。肖鋼呼吁，要加快構(gòu)建政府引導(dǎo)、企業(yè)為主、市場(chǎng)運(yùn)作的新基建投融資模式，具體可以從四個(gè)方面入手，一是加大核心技術(shù)攻關(guān)，積極培育新基建應(yīng)用市場(chǎng)，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。二是進(jìn)一步增強(qiáng)地方政府資金引導(dǎo)作用，在防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中處理好增量債務(wù)和存量債務(wù)的關(guān)系，新增債務(wù)更多投入到新基建領(lǐng)域，發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與質(zhì)量改善的撬動(dòng)作用，存量債務(wù)進(jìn)一步調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高使用效率。三是探索新基建的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，完善價(jià)格形成機(jī)制，優(yōu)化資源配置，允許民營(yíng)資本以股權(quán)或其他方式參與到新基建建設(shè)，激發(fā)市場(chǎng)主體投資活力。四是開(kāi)辟新的資金渠道，推進(jìn)新基建信托投資基金試點(diǎn)，有效盤活存量資產(chǎn)，吸引專業(yè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，提高投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理效率。
未來(lái)要進(jìn)一步評(píng)估REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征
哈爾·斯科特對(duì)美國(guó)REITs的發(fā)展進(jìn)行了系統(tǒng)性的梳理。首先，他介紹了股權(quán)類、抵押類和混合型三種不同類型REITs各自的特征和市場(chǎng)表現(xiàn)。隨后，他分享了美國(guó)對(duì)于REITs的稅收優(yōu)惠政策及公司為了享有稅收優(yōu)惠政策應(yīng)滿足的條件，包括REITs公司需要服從美國(guó)1940年《投資公司法》的要求在稅務(wù)局注冊(cè)成為合格REITs公司，滿足必要的信息披露，并將收益的大部分分紅給投資者，對(duì)于上市發(fā)行的REITs公司還需接受證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管。他表示，金融危機(jī)和疫情都給REITs帶來(lái)了負(fù)面影響，上市發(fā)行的REITs相比非上市的REITs恢復(fù)得更快，他認(rèn)為，未來(lái)還要進(jìn)一步從氣候變化、底層資產(chǎn)范圍以及通脹等角度來(lái)評(píng)估REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征。
中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)
斯蒂芬·韋克斯勒表示，美國(guó)REITs誕生的起因是希望能夠推出一套系統(tǒng)的金融工具和制度，使得不動(dòng)產(chǎn)的投資更加公共化，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)發(fā)展的福祉分享給更多的人。REITs能夠給不動(dòng)產(chǎn)投資帶來(lái)流動(dòng)性，此外，還有降低不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)杠桿、長(zhǎng)期抗通脹促進(jìn)資本保值增值等其他一些好處。他指出，多樣化的底層資產(chǎn)豐富了REITs投資人的投資選擇，也帶給他們更好的回報(bào)，譬如在此次疫情中與數(shù)字化經(jīng)濟(jì)捆綁的REITs資產(chǎn)（數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)等）就取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。他認(rèn)為，中國(guó)的REITs發(fā)展令人興奮，此次以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為試點(diǎn)，對(duì)于減少市場(chǎng)初期建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)是非常有益的，通過(guò)引導(dǎo)調(diào)動(dòng)全國(guó)投資者，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)具有重大意義
李輝表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)具有更全局和更長(zhǎng)遠(yuǎn)的重大意義。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)法律和金融監(jiān)管環(huán)境現(xiàn)實(shí)條件基礎(chǔ)上，試點(diǎn)推出融合各方訴求的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，本身是一項(xiàng)重要的改革創(chuàng)新之舉，同時(shí)有可能在更高層面、更大范圍產(chǎn)生良好的外部效應(yīng)，有利于立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局。與此同時(shí)，試點(diǎn)工作也面臨一些問(wèn)題，未來(lái)各方需要凝聚共識(shí)，從夯實(shí)試點(diǎn)項(xiàng)目的合法合規(guī)基礎(chǔ)、規(guī)范完善試點(diǎn)產(chǎn)品的治理機(jī)制、有效提升項(xiàng)目信息披露的質(zhì)量、協(xié)同解決產(chǎn)品推進(jìn)中的難點(diǎn)問(wèn)題等四個(gè)方面群策群力，完善公募REITs的制度建設(shè)，推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目高質(zhì)量平穩(wěn)運(yùn)行、試點(diǎn)工作行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的制度完善
周以升從市場(chǎng)人士的角度，對(duì)未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的制度建設(shè)提出了六點(diǎn)建議：一是進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易結(jié)構(gòu)，二是完善公募REITs的治理結(jié)構(gòu)和機(jī)制，允許具有專業(yè)管理能力的地產(chǎn)基金管理人加入到公募REITs的運(yùn)營(yíng)和管理中，三是盡快落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，尤其是資產(chǎn)重組階段的稅收遞延，四是給予公募REITs更多杠桿空間，允許其使用多樣化的配套融資工具，五是以長(zhǎng)租房為抓手推進(jìn)公募REITs底層資產(chǎn)范圍的擴(kuò)充，六是最終將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入到公募REITs的底層資產(chǎn)范圍中。
供稿：金融學(xué)院
編輯：周樞閣
審核：呂婷
